解密成都写字楼租金“四年首次”企稳

摘要: CBRE接受今日头条专访,就成都写字楼租金止跌回稳的原因、成都市政府近日颁布的各项新政对写字楼市场的影响等进行探讨。

12-11 10:59 首页 CBRE世邦魏理仕

7月,CBRE发布《第二季度成都房地产市场回顾与展望》报告,深度剖析了写字楼阶段性供需变化与租金情况、以及未来市场走势。


报告指出,第二季度成都甲级写字楼需求强势回暖,达到历史峰值,全市租金近四年来首次企稳,引发各方关注。


写字楼租金止跌回稳背后的原因是什么?

近日成都市政府颁布的各项新政对写字楼市场有何影响?

成都写字楼市场还有哪些值得关注的热点?

未来发展趋势又将如何?

CBRE华西区研究部主管朱建辉CBRE华西区顾问及交易服务 | 办公楼部主管戴晖接受今日头条专访,对以上热点进行深入解析。


朱建辉

戴晖


1

根据CBRE发布的《第二季度成都房地产市场回顾与展望》,成都写字楼需求活跃度提升,租金近四年来首度企稳,有哪些因素在推动成都写字楼租金上扬?

朱建辉


在经济回暖、消费持续增长、进出口贸易回升的大背景下,成都写字楼需求在2017年显著提升,市场情绪明显改观


从需求端来说,第二季度,成都甲级写字楼去化量共计13.9万平方米,占比全市去化近80%,同比大涨254%,经济回暖推动办公需求上升。

从供应端来说,2015年以前交付的写字楼平均空置率仅为22%,近两年新交付楼宇去化加速,甲级写字楼市场可供租赁的面积有限。受持续活跃的需求带动,卖方信心普遍增强,租赁策略及预期开始改变。单一业权楼宇的租赁策略出现调整,业主方更加注重租户结构和品质,对潜在客户的“企业品牌、承租能力、租赁风险”等诸多方面品质均提出更高要求。


租金方面,因成都写字楼租金已连续数年下跌,业主方长期以来降租让利的策略引致边际效应递减,写字楼租金需求弹性明显下滑,租金水平已基本见底,价格战不再是主流


2

今年上半年,政府提出一些相关政策,比如4月提出“东进南拓北改西控中优”的城市发展十字方针,7月成都国家中心城市产业发展大会提出打造有机融合、良性循环的产业生态链生态圈,并将发展楼宇经济作为重要突破口等,这些政策会对成都写字楼市场现状以及未来走势会产生什么样的影响?

朱建辉


近年来,成都经济快速发展,中心城区国土可开发面积所剩无几,土地资源日益短缺,这将直接制约城市经济的飞速发展。“东进南拓西控北改中优”方针将推动成都突破现有资源约束,利好城市经济的长期高速发展。


同期,成都国家中心城市产业发展大会明确提出加快构建现代产业体系,构建产业新动能,其中重点提到将大力发展现代金融服务业,力求通过设立金融交易市场、大力发展普惠金融以及设立千亿产业基金等举措的实施,激发创业活力,提升投资信心并构建创业投资生态圈,推动培育各类企业发展壮大。


在现有政策的推动下,城市经济加速发展,成都对外吸引力将进一步提升,更多企业来蓉落户,这将直接作用于优质写字楼的去化,有利于整体市场情绪的改善


3

目前,成都写字楼布局的几个主要区域,在格局上是否有新的变化?

朱建辉


成都目前写字楼商务区主要包括中央商务区、东大街、人民南路、金融城、大源等板块。


随着南延线写字楼存量不断攀升、配套设施逐步完善、商务氛围不断成熟,成都已逐步形成市中心与南延线“双核”驱动的写字楼格局。


未来,在两大核心区域持续发展的同时,天府新区也将进入成长期,随着办公物业的落成,一部分企业也将向更南边的区域聚集。


4

近年,来到成都发展的世界500强越来越多,对写字楼的要求也更高。近期成都地标写字楼和超甲级写字楼新增供应较少,可租赁面积已十分有限。这是否预示着未来一段时间,为顺应市场需求的变化,成都将会有更多高端写字楼的规划打造和面世?与一线城市相比,成都的写字楼市场处于什么样的发展阶段?

朱建辉


目前,以IFS和仁恒置地广场为代表的高品质甲级写字楼是成都承接国内外优质企业乃至世界500强企业的物业载体。未来,成都还将持续迎来一批优质写字楼建成入市,甲级写字楼年均供应量大约30万平方米。


截至2017年第二季度,成都甲级写字楼总存量达到288万平方米,仅次于北上广深四大一线城市,在二线城市中处于领军地位。无论是开发存量还是硬件、物业水平,成都写字楼市场与一线城市已十分接近。


需求端方面,经济容量承载的写字楼办公需求与一线城市仍有一定差距,这也反映在成都相对较高的空置率水平上。


5

CBRE如何预测未来成都写字楼市场的供应和需求?

朱建辉


据CBRE研究部统计,未来两三年成都甲级和乙级写字楼市场年均保持60-70万平方米的新增供应。市场需求持续企稳,维持稳中有升的走势,进而带动全市写字楼空置率水平进一步回落,市场情绪将持续改善,租金整体走势有望迎来拐点。


6

第二季度,联合办公和众创空间扩张势头积极,其中,CBRE协助MFG创客联邦入驻超甲级写字楼SAC四川航空广场承租约16,000平方米面积,成为成都市中心板块近半年来最大面积的成交案例,共享办公平台更青睐什么样的写字楼?

戴晖


共享办公空间与大型租户在选址方面拥有一定的共性,例如:地段、硬件和面积灵活性等。以地段为例,在供大于求的市场环境下,位于核心区域的写字楼项目是其优先选择。此外,由于共享办公空间的人员众多,他们会偏向于选择餐饮和生活配套丰富的项目。硬件方面,共享办公空间更看重电梯效率,同时,面积灵活性也是其看重的方面,包括面积的连贯性以及同层面积的规整性,连贯性为共享空间节约了各种成本,而规整性为设计提供了便利。


从上述几点要求可以看出,共享空间对办公空间的要求都是基于客户或者租户的要求。CBRE协助MFG入驻SAC四川航空广场均考虑了这些选址要点。与普通租户相比,共享空间还拥有很多特性,包括其作为开发商单一且长期持有的发展方向,业主将共享空间看作项目的重要组成部分,区别于普通租户和大型租户。共享空间能够为优质项目带来的不仅是大量租户,还有自身的灵活性和强大平台,以及各种资源,其带来的经济效应体现在长期,基于此,业主应当在前期为共享空间提供较大的支持,包括商务条件和软性服务方面。


总的来说,共享空间是优质物业的重要组成部分和合作伙伴,业主应当辩证地看待双方的长期合作发展。


2017第二季度房地产市场回顾与展望

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